Internetconsultatie
In het ter internetconsultatie aangeboden wetsvoorstel werd toepassing van de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting uitgesloten voor alle kwalificerende verkrijgingen van aandelen in een onroerendezaaklichaam (hierna: OZL). SRA meende dat dit voorstel een overkill en materieel terugwerkende kracht bevatte en deed daarom voorstellen tot wijziging. Naar aanleiding van onder andere reacties van SRA heeft het kabinet besloten het wetsvoorstel aan te passen.
Samenloopvrijstelling verkrijging onroerende zaken
Als de samenloopvrijstelling van toepassing is, is de rechtstreekse verkrijging van een onroerende zaak en de verkrijging van aandelen in een OZL vrijgesteld van overdrachtsbelasting. In de praktijk heeft deze vrijstelling tot belastingbesparende structuren geleid. Het kabinet vindt dit ongewenst en onbedoeld. Het wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties gaat dan ook over het niet meer toepassen van de samenloopvrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel a WBR op de verkrijging van aandelen in een OZL.
Wegnemen overkill
De in het oorspronkelijke wetsvoorstel opgenomen overkill neemt het kabinet weg door aanpassing van het wetsvoorstel op twee punten:
- De samenloopvrijstelling blijft wel van toepassing op de verkrijging van aandelen in een OZL als de betreffende onroerende zaken gedurende twee jaar na het verkrijgen voor 90% of meer gebruikt worden voor btw-belaste activiteiten.
- In de gevallen waar de samenloopvrijstelling niet meer kan worden toegepast (dat is dus als de verkrijger de onroerende zaak voor minder dan 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten), bedraagt het overdrachtsbelastingtarief maximaal 4%. De samengestelde belastingdruk (niet in aftrek gebrachte btw in het voortraject + overdrachtsbelasting) komt daarmee meestal uit op ongeveer 21%.
Overgangsrecht: intentieverklaring vóór Prinsjesdag 2023
Lopende projecten worden ontzien door opname van overgangsrecht in het wetsvoorstel. Alle projecten die vóór de indieningsdatum van het wetsvoorstel (Prinsjesdag 2023) overeenkomsten gesloten hebben in de vorm van ten minste een intentieverklaring kunnen de samenloopvrijstelling blijven toepassen.
Dit overgangsrecht eindigt op 31 december 2029. Op de verkrijging van aandelen in een OZL na die datum zal de samenloopvrijstelling dus wel van toepassing zijn als de verkrijger de onroerende zaak gedurende twee jaar na het verkrijgen voor minder dan 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten.
Belang voor de praktijk
In het voorstel dat ter consultatie is aangeboden, stond een ingangsdatum van 1 januari 2024. In de nieuwe plannen staat dat de beoogde ingangsdatum 1 januari 2025 is. Voor de praktijk is van belang welke projecten vanaf 1 januari 2025 (voorgenomen inwerkingtreding van het wetsvoorstel) geraakt worden door het wetsvoorstel. Het gaat hierbij dus om projecten:
- waarbij de verkrijging van de aandelen in de OZL plaatsvindt na 31 december 2024, én
- waarbij vóór Prinsjesdag 2023 niet ten minste een intentieverklaring gesloten is, én
- waarbij de verkrijger de onroerende zaak gedurende twee jaar na het verkrijgen voor minder dan 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten.
Voor deze projecten kan de uitsluiting van de samenloopvrijstelling wellicht nog voorkomen worden door vóór Prinsjesdag 2023 ten minste een intentieverklaring te sluiten. Als dat niet lukt, kan de uitsluiting nog voorkomen worden door levering van de aandelen in de OZL uiterlijk 31 december 2024.
|
Het wetsvoorstel wordt op Prinsjesdag 2023 aangeboden. De behandeling loopt mee met het Belastingplan 2024. Voorgenomen inwerkingtreding is 1 januari 2025.
|